租房新规知多少？

毕业季即将来临，对于即将漂泊在外的毕业生来说，租房是一件极为棘手又紧急的事情，同学们从学生到社畜的身份转变，往往面临着巨大的心理压力，关于房屋租赁合同，民法典出台了多条全新规定，本期民法典睛就带大家了解民法典中的租房新规，以及如何利用租赁合同规避自身风险。

01设立居住权的房屋不能租

《民法典》第369条：居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

居住权是民法典新增的一种用益物权，它属于意定物权，是通过当事人之间的合同约定并进行登记而设立的用益物权。民法典规定设立居住权的住宅不得出租，但是在当事人特别约定的情况下，是可以出租的。

避坑指南：租房人在租房时应当明确：该房屋是否设立了居住权。租房人应当要求在《房屋租赁合同》中写明：”该房屋没有设立居住权，且在租赁期间也不得新设居住权。否则出租人应承担****元违约金。

02出租人发现房屋被转租的应当及时提出异议，时间为6个月

《民法典》第716条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

《民法典》第718条：出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。

避坑指南：实际租房人应当要求在《房屋租赁合同》中写明：”该房屋属于出租人所有，不是转租的房屋。”并查验房产证，这样切实保障自己的权利。如果知道房屋是转租的，则要求出租人出具转租函。

03房屋权属存争议，可以退租

《民法典》第724条：有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：

（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；

（二）租赁物权属有争议；

（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。

避坑指南：广大租房人在遇到这种情况时，在保留相关证据后，可以以房屋权属有争议导致无法使用为由向出租人主张解除租赁合同。

04近亲属的购买权优先于承租人

《民法典》第726条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。

出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

避坑指南：在出租人出售房屋时，租房人如果想购买出租人的房屋，必须要及时表达自己想购买的意愿，时间仅为15日，否则将丧失优先购买权。

05承租人享有优先承租权

《民法典》第734条：租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。

租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

避坑指南：优先承租权是指同等条件下优先权，如果价格达不成一致，那么优先承租权将不再享有。所以租房人要想获得优先承租权，就要匹配最新的租房价格。